Von der Idee
zur Wirklichkeit

Lebendiges Quartier Brunsheide

Auf Basis des prämierten städtebaulichen Wettbewerbsentwurfs wird auf einer 5,8 ha großen Fläche entlang der Herforder Straße zwischen den Ortsteilen Leopoldshöhe und Schuckenbaum ein lebendiges Wohnquartier entwickelt. Folgende Leitideen prägen das zukunftsweisende Wohnbaugebiet:

  • In zwei Bauabschnitten sollen in den nächsten Jahren verschiedene Wohnformen wie Geschosswohnungen, Reihen- und Doppelhäuser sowie freistehende Einfamilienhäuser entstehen.
  • Die aufgelockerte Wohnbebauung gruppiert sich im Sinne lebendiger Nachbarschaften um Quartiersplätze.
  • Der ökologisch wertvolle Grünzug mit hohem Erholungswert und Spielplätzen verbindet in Nord-Süd-Richtung die beiden Ortsteile Leopoldshöhe und Schuckenbaum.
  • Ein weiterer Grünzug durchquert das Baugebiet in Ost-West-Richtung. Der darin liegende Naturteich bildet zukünftig die lebendige Quartiersmitte, hier sind in den Erdgeschosszonen wohnverträgliche Dienstleistungsnutzungen und kommunikative Verweilorte am Wasser vorgesehen.
  • Die zwei- bis dreigeschossige Bebauung ist in energieeffizienter und klimaangepasster Bauweise mit Dachbegrünung und Solaranlagen geplant.
  • Die Straßen und Platzräume werden als verkehrsberuhigte Spielstraßen ausgebildet und weitgehend von Stellplätzen freigehalten, um eine hohe Aufenthaltsqualität zu gewährleisten. Parkmöglichkeiten bestehen zukünftig in zentralen Quartiersgaragen und auf den privaten Grundstücken.

Auf Grundlage des städtebaulichen Rahmenplans ist der Bebauungsplan in Aufstellung. Mit den Erschließungsarbeiten und der Grundstücksvermarktung soll im Jahr 2024 begonnen werden.

Konzeptvergabe

2024 plant die Gemeinde Leopoldshöhe die Durchführung einer Konzeptvergabe zur Veräußerung eines Teils der Grundstücke im ersten, nördlichen Bauabschnitt des neuen Quartiers „Brunsheide“. Beurteilungsgrundlage für die Vergabe der Grundstücke bilden die eingereichten Konzepte in Verbindung mit dem angebotenen Preis. Es ist geplant, die Vergabe in fünf Losen durchzuführen. Die fünf Lose umfassen Grundstücke für eine zukünftige Wohnnutzung, für eine Mischnutzung oder sogenannte Sonderlose für die Entwicklung eines Hybrid-Hubs / einer Quartiersgarage.

Vor der Konzeptvergabe wird bis zum 12.04.2024 ein Interessensbekundungsverfahren durchgeführt, um das potentielle Interesse auf Basis der ausgeschriebenen formalen und inhaltlichen Rahmenbedingungen zu ermitteln. Nach Durchführung des Interessensbekundungsverfahrens soll dann die eigentliche dreistufige Konzeptvergabe (1. Stufe Bewerbungsverfahren, 2. Stufe Konzeptbewertung, 3. Stufe: Veräußerungsverhandlungen) gestartet werden.

Weitergehende Informationen zur geplanten Konzeptvergabe und zu den zu veräußernden Grundstücken finden Sie im Exposé:

Rahmenplan

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Fragen und Antworten

Im Jahr 2022 wurde ein Wettbewerb unter Beteiligung namhafter Planungsbüros durchgeführt. Der Siegerentwurf sieht die großflächige Entwicklung eines Stadtquartiers für ca. 10.000 Menschen und der hierfür erforderlichen Infrastruktur vor.

Der strategische Masterplan bildet den Rahmen für die Entwicklung eines Gebiets und vereint verschiedene Anforderungen und Entwicklungsziele. Die Überarbeitung erfolgt im Fall des neuen Stadtteils Schönefeld Nord abschnittsweise für verschiedene Quartiere und beinhaltet bspw. Anpassungen an die Beschaffenheit und die Erschließung des Gebietes. Dieser Prozess involviert Fachplaner:innen, städtebauliche Planer:innen, Grundstückseigentümer:innen, die Gemeinde und die Politik, um verschiedene Planungsvarianten zu entwickeln und kontinuierlich anzupassen. Die Komplexität ergibt sich aus der Größe des Gebiets, Anforderungen an die Entwässerung, Infrastrukturintegration und einer vielfältigen Eigentümerstruktur. Der Masterplan ermöglicht eine unabhängige Entwicklung einzelner Quartiere innerhalb des Gesamtrahmens.

Die grundsätzliche Entwicklungsrichtung und zukünftige Nutzungsstruktur eines Gebietes wird mit Hilfe eines sogenannten Nutzungskonzepts definiert. Dies beinhaltet Themen wie Wohnen und Gewerbe, die Verortung für Zentrumsfunktionen, Schulstandorte, Kitastandorte sowie die bauliche Dichte von Flächen und der Verortung der Straßen. Das Nutzungskonzept dient als Grundlage für die zukünftige Planung und Entwicklung, um die Bedürfnisse der Bevölkerung in Bezug auf Bildung, Wohnraum und Infrastruktur optimal zu erfüllen.

Die geplanten Maßnahmen zu Grünräumen und Bepflanzung, zu Spielflächen und Quartiersplätzen, zur Identität von Freiraumsituationen, Sportflächen und anderen Bereichen sind Teil der Qualifizierung des Masterplans. Im Rahmen dieses Prozesses werden auch Prüfungen und Variantenstudien für die Lage eines Friedhofs, die Überprüfung der zentralen Wasser- und der Parkflächen, die Straßengestaltung in Abstimmung mit der Verkehrsplanung, die Entwicklung von Konzepten für Siedlungsränder und Übergänge, die Bestimmung des Freiflächenbedarfs, die Ausgestaltung von Bildungsangeboten sowie die Zusammenarbeit mit dem Regenwassermanagement, erarbeitet.
Diese verschiedenen Aspekte werden in die Gesamtplanung integriert, um eine harmonische und funktionale Umgebung zu schaffen, die den Bedürfnissen der Gemeinschaft gerecht wird und die Identität des Quartiers stärkt.

Mit Hilfe eines Erschließungskonzeptes wird vorrangig die Festlegung einer Straßennetzhierarchie festgelegt. Darunter fällt die Bestimmung der Erschließungsfunktionen für verschiedene Verkehrsarten (Kfz, Radverkehr, Fußverkehr, Ver- und Entsorgung, private Erschließung), die Definition von Kfz-Zufahrten zu Quartieren sowie eine quartiersbezogene Erschließung.
Im Rahmen dieses Konzeptes werden Verkehrsaufkommen und Verkehrsflüsse ermittelt, sodass ein für alle Nutzende optimales Verkehrsnetz entwickelt werden kann. Es wird auch ein Abgleich mit maximal verträglichen Verkehrsmengen durchgeführt.
Weiterhin werden Straßenquerschnitte entwickelt und sogenannte Regelquerschnitte für unterschiedliche Erschließungsfunktionen geschaffen. Dies geschieht unter der Berücksichtigung von notwendigen Anforderungen wie Straßenbegleitgrün, Regenwassermanagement, Versorgungsleitungen, Ver- und Entsorgungsfahrzeugen sowie Not- und Rettungsdiensten.

Das für den Verkehrsflughafen Berlin Brandenburg vorgesehene Lärmschutzkonzept berücksichtigt allgemeine Ansätze und Entwicklungen zur Lärmminderung und beinhaltet aktive und passive Schallschutzmaßnahmen. Dazu gehören unter anderem die Ausweisung von Schutz- und Entschädigungsgebiete, Nachtflugbeschränkungen oder Schalldämmung für vom Fluglärm betroffene Gebäude.

Das Gebiet Schönefeld Nord befindet sich nicht in einer der vom Fluglärm betroffenen Schutzzonen. Die Gemeinde Schönefeld ist verpflichtet im Rahmen der EU-Umgebungslärmrichtlinie eine Lärmkartierung und Lärmaktionsplanung durchzuführen, die auch den Fluglärm näher betrachtet. Der Bericht zur 4. Stufe der Lärmaktionsplanung mit den dazugehörigen Lärmkartierungen erscheint in der zweiten Jahreshälfte 2024.

 

Weitere Informationen unter https://lubb.berlin-brandenburg.de/aufgaben/flughafen-ber/fluglaerm/ und https://gemeinde-schoenefeld.de/stadtentwicklung-mobilitaet/umwelt-und-planung/laermaktionsplanung/

 

Die fehlende Erschließung, derzeitigen Grundstückszuschnitte und Eigentumsverhältnisse verhindern bisher eine Bebauung in größerem Umfang. Die Gemeinde verfügt noch nicht über die Grundstücke für die Herstellung der geplanten Straßen und sonstiger Infrastruktur und Wohnfolgeeinrichtungen. Die geplanten Baufelder entsprechen nicht der vorhandenen Grundstücksstruktur und sind häufig im Besitz unterschiedlicher Eigentümer*innen, so dass eine zusammenhängende Bebauung zurzeit nicht realisierbar ist.

Nein, seit März 2023 werden zunächst vorbereitende Untersuchungen
durchgeführt. Mit den Untersuchungen wird geprüft, ob die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erforderlich ist oder ob die Entwicklungsziele (geplante Bebauung und Nutzung im Gebiet) auch anders erreicht werden können.

Mit den vorbereitenden Untersuchungen sollen
Beurteilungsunterlagen gewonnen werden über die Notwendigkeit einer SEM, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Entwicklungsmaßnahme. Insbesondere soll die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer*innen und anderer Nutzungsberechtigter (z.B. Mieter*innen, Pächter*innen) an der Umsetzung der Entwicklungsziele geprüft und gefördert werden.

Die Gemeinde Schönefeld beabsichtigt, im Verlauf der vorbereitenden Untersuchungen Beteiligungsveranstaltungen zur Erörterung der vorbereitenden Untersuchung und der Entwicklungsziele durchzuführen. Teilnehmen können alle an der Entwicklungsmaßnahme Interessierten, also neben den Grundstückseigentümer*innen auch Nutzungsberechtigte von Grundstücken, Mieter*innen, Pächter*innen und auch Anwohner*innen aus angrenzenden Gebieten. Weiterhin besteht die Möglichkeit sich auch schriftlich zur Planung zu äußern. Eigentümer*innen und Nutzungsberechtigte können ein Beratungsgespräch mit der Gemeinde und dem mit der VU beauftragten Büro in Anspruch nehmen.In diesem Gespräch sollen auch die Möglichkeiten erörtert werden, die Grundstücke in Kooperation zwischen Gemeinde und Grundstückseigentümer*innen zu entwickeln.

Die Gemeindevertretung fällt den Beschluss, ob eine SEM durchgeführt
werden soll oder nicht. Grundlage für diesen Beschluss ist ein Bericht, der nach Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen erstellt wird und der Empfehlungen zur Durchführung oder Nichtdurchführung einer SEM in Schönefeld Nord und zur Abgrenzung des Entwicklungsgebietes enthält.

Grundsätzlich soll die Gemeinde die Grundstücke im Entwicklungsgebiet
erwerben, um eine zügige Umsetzung der Entwicklungsziele zu gewährleisten (§ 166 Abs. 3 BauGB). Sie kann jedoch von einem Erwerb absehen, wenn der Grundstückseigentümer sich im Rahmen eines Vertrages mit der Gemeinde verpflichtet, das Grundstück innerhalb einer angemessenen Frist entsprechend den Entwicklungszielen zu nutzen. Die Gemeinde Schönefeld beabsichtigt im Falle der Durchführung einer SEM, vorrangig entsprechende Verträge mit den Eigentümer*innen abzuschließen. Ein Grunderwerb soll im Einzelfall nur dann erfolgen, wenn die Entwicklungsziele nicht anders umsetzbar sind.

Verträge über die Nutzung von Grundstücken oder Gebäuden wie auch Wohnungsmietverträge behalten nach dem Beschluss über die Durchführung einer SEM ihre Gültigkeit. Die Gemeinde kann jedoch Miet- oder Pachtverhältnisse aufheben, wenn die Umsetzung der Entwicklungsziele dieses erfordert. In diesem Fall ist der Nutzungsberechtigte zu entschädigen, wenn ihm durch die vorzeitige Aufhebung Vermögensnachteile entstehen.

Die Gemeinde Schönefeld strebt eine Gebietsentwicklung in Einvernehmen und Kooperation mit den Grundstückseigentümer*innen an. Vorrang hat der Abschluss von Vereinbarungen zwischen der Gemeinde und Eigentümer*innen, durch die die Umsetzung der Entwicklungsziele gesichert werden soll. Dennoch ist im Einzelfall die Enteignung von nicht kooperationsbereiten Eigentümer*innen möglich, wenn die Ziele der Entwicklung nur auf diese Weise erreicht werden können.

Eigentümer*innen, die ihr Grundstück nicht veräußern und im Verlauf der SEM entsprechend den Entwicklungszielen bebauen, haben an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag zu zahlen. Der Ausgleichsbetrag ergibt sich aus der Differenz zwischen Anfangswert (Entwicklungsunbeeinflusster Bodenwert vor Beginn der Entwicklungsmaßnahme) und Endwert (Entwicklungsbeeinflusster Bodenwert bei Abschluss der SEM).

Die Gemeinde ist zuständig für die Erschließung des Gebietes. Hierzu ge-
hört vor allem die Herstellung der erforderlichen Straßen, Wege und Plätze und sonstiger Wohnfolgeeinrichtungen (z.B. Kitas, Schulen, Grünflächen und Spielplätze). Die übrigen, von der Gemeinde erworbenen und nicht für Infrastrukturzwecke benötigten Grundstücke werden an Bauwillige zum Endwert (Bodenwert nach Abschluss der Entwicklungsmaßnahme) veräußert. Die Erwerber*nnen müssen sich – wie zuvor auch die verbliebenen „Alt“eigentümer*innen – gegenüber der Gemeinde zur Umsetzung der Entwicklungsziele verpflichten. Alle übrigen Baumaßnahmen, d.h. die Errichtung der geplanten Wohn- und
Gewerbegebäude, werden durch die privaten Eigentümer*innen (Erwerber*innen und „Alt“eigentümer*innen) durchgeführt.

Es ist davon auszugehen, dass der Entwicklungszeitraum insgesamt mehr
als 20 Jahre beträgt.

Gemeinde
Leopoldshöhe

Kirchweg 1
33813 Leopoldshöhe

Susanne Knipping
Fachbereich IV – Bauen / Planen / Ordnung
E-Mail: s.knipping@leopoldshoehe.de

DSK Stadtentwicklung

Mittelstraße 55
33602 Bielefeld

Mario Pohle
Projektleiter 
E-Mail: mario.pohle@dsk-gmbh.de